Definizione
L’innovazione, in materia di condominio, è l’opera che comporta una modificazione della cosa comune tale da alterarne in modo apprezzabile l’entità materiale o la destinazione funzionale, o tale da incidere sul godimento e sull’uso da parte dei condòmini. La disciplina si rinviene agli articoli 1120 e 1121 del codice civile, come riformati dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Distinzione dalla manutenzione ordinaria e straordinaria
Non costituiscono innovazioni gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, volti a conservare la funzionalità e l’integrità del bene comune senza alterarne la sostanza. La giurisprudenza ha chiarito, ad esempio, che la sostituzione di impianti preesistenti con altri di pari funzionalità o l’abbattimento di alberi pericolanti costituiscono manutenzione e non innovazione, mentre la trasformazione del cortile in parcheggio o la copertura del tetto con materiali diversi possono integrare un’innovazione.
Innovazioni agevolate
L’art. 1120, secondo comma, c.c. individua una categoria di innovazioni agevolate, la cui deliberazione richiede la maggioranza attenuata dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: si tratta delle innovazioni volte al miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici, all’eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla realizzazione di parcheggi, di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a servizi informatici.
Innovazioni vietate
Sono vietate dall’art. 1120, quarto comma, c.c. le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Il divieto è assoluto e non può essere superato nemmeno con il consenso unanime dell’assemblea, trattandosi di limite imposto a tutela di interessi superindividuali.
Innovazioni gravose o voluttuarie
L’art. 1121 c.c. contempla le innovazioni gravose o voluttuarie: qualora un’innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario, rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, i condòmini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa, sempre che l’innovazione sia suscettibile di utilizzazione separata.
Giurisprudenza modenese
- Condominio: cosa sono le “innovazioni”?
- Condominio: i presupposti della delibera avente ad oggetto innovazioni “gravose o voluttuarie”
- Condominio: la delibera che prevede una diversa distribuzione dei posti del parcheggio comune è un’innovazione?
- Condominio: la sostituzione dell’addolcitore costituisce innovazione?
- Condominio: la copertura del tetto con una guaina isolante costituisce “innovazione”?
- Cortile condominiale: l’abbattimento di alberi pericolanti costituisce un intervento di manutenzione ordinaria e non un’innovazione