Decoro architettonico

Definizione

Il decoro architettonico è il complesso delle linee e delle strutture ornamentali che imprimono alle varie parti dell’edificio, e allo stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, tale da conferirgli una specifica identità estetica riconoscibile. È un bene comune dell’edificio condominiale, la cui tutela risponde all’interesse collettivo dei condomini alla conservazione del valore architettonico ed economico dell’immobile nel suo complesso.

La nozione rileva principalmente nell’ambito del diritto condominiale, dove costituisce un limite alle innovazioni sulle parti comuni (art. 1120 c.c.) e alle modifiche che il singolo condomino può apportare alla propria unità immobiliare quando incidano sulla facciata o su altri elementi di pregio estetico (art. 1122 c.c.). Trova inoltre applicazione con riferimento alla disciplina urbanistica ed edilizia, a tutela del paesaggio e dei beni culturali.

Decoro architettonico nel condominio

L’art. 1120, comma 4, c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. L’art. 1122 c.c., come riformulato dalla L. 220/2012, estende analogo limite alle opere eseguite dal singolo condomino sui piani o porzioni di piano di sua proprietà, quando rechino danno alle parti comuni, alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Il decoro architettonico è bene comune condiviso: la sua tutela può essere fatta valere dall’amministratore del condominio e da ciascun condomino. La lesione del decoro architettonico attribuisce il diritto alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno; la domanda di ripristino può essere proposta anche in assenza di prova di un pregiudizio economico specifico, trattandosi di bene tutelato in sé.

Criteri di valutazione della lesione

La valutazione della lesione del decoro architettonico è rimessa al giudice del merito e si fonda sulla verifica del pregiudizio apprezzabile e obiettivo all’estetica dell’edificio, considerato nella sua unitarietà. La giurisprudenza individua alcuni criteri orientativi: l’armonia delle linee e delle strutture ornamentali; la visibilità dell’opera dall’esterno o dalle parti comuni; l’alterazione rispetto allo stato preesistente; il pregio estetico dell’edificio al momento della realizzazione dell’opera. Si tiene conto anche dell’eventuale presenza di altre opere difformi dall’originaria tipologia architettonica, che possono aver già inciso sul decoro preesistente.

La valutazione in fatto dell’intervento tecnico sull’edificio è demandata al consulente tecnico di ufficio, le cui conclusioni contribuiscono a fornire al giudice gli elementi per l’apprezzamento del pregiudizio. Si è ritenuto che anche il colore esterno delle singole unità — nelle c.d. villette a schiera e nei condomini orizzontali — rilevi ai fini del decoro architettonico, con il correlato obbligo di conformarsi alle eventuali delibere dell’assemblea o ai regolamenti condominiali che ne disciplinino le variazioni.

Regolamento condominiale e delibere assembleari

Il regolamento condominiale può contenere norme specifiche sulla tutela del decoro architettonico, vietando determinate opere (tende, condizionatori, antenne paraboliche, cancelli, verande) o subordinandole a preventiva autorizzazione. Tali clausole hanno natura contrattuale quando contenute nel regolamento predisposto dall’originario costruttore e accettato dai condomini all’atto dell’acquisto, oppure assembleare quando adottate a maggioranza: in quest’ultimo caso non possono imporre limiti alla proprietà esclusiva, ma solo organizzare l’uso delle parti comuni.

Le delibere che autorizzano innovazioni incidenti sul decoro architettonico richiedono le maggioranze qualificate previste dall’art. 1136, comma 5, c.c. Le opere eseguite in violazione delle delibere o del regolamento possono essere impugnate e, decorso il termine decadenziale di trenta giorni (art. 1137 c.c.), la contestazione non è più ammessa salvo il caso di delibera radicalmente nulla.