Definizione
Il solaio è la struttura orizzontale che separa due piani contigui di un edificio e costituisce, al tempo stesso, il pavimento del piano superiore e il soffitto del piano inferiore. Nel condominio degli edifici, la disciplina giuridica è dettata dall’art. 1125 c.c., che regola la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai tra i condòmini dei piani adiacenti.
Natura giuridica
A differenza delle parti comuni ex art. 1117 c.c., il solaio tra due piani di proprietà esclusiva non è oggetto di comproprietà generalizzata di tutti i condòmini, bensì di comunione separata tra i soli proprietari dei due appartamenti contigui, a ciascuno dei quali appartiene la porzione di propria pertinenza. Il regime della comunione opera solo tra i due proprietari confinanti (comunione pro diviso/pro indiviso a seconda dei profili funzionali), secondo la prevalente ricostruzione giurisprudenziale.
Ripartizione delle spese
L’art. 1125 c.c. dispone che le spese per la riparazione e la ricostruzione dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il criterio attua il principio dell’imputazione delle spese ai beneficiari diretti delle singole componenti, distinguendo la struttura portante (di uso comune tra i due piani) dalle finiture (di uso esclusivo del singolo proprietario).
Danni e responsabilità
I danni derivanti dal deterioramento del solaio (infiltrazioni, cedimenti, distacchi) possono interessare entrambi i piani. La giurisprudenza applica la disciplina della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. quando il danneggiato sia un terzo (es. condomino di altro piano o estraneo), e la disciplina dell’art. 1125 c.c. integrata dai principi generali della comunione quando il conflitto intercorra tra i due proprietari confinanti. La responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. non si applica, secondo un orientamento, tra comunisti del medesimo bene.
Lastrico solare e copertura
Dal solaio intermedio si distingue il lastrico solare (art. 1126 c.c.), ossia la copertura piana posta al vertice dell’edificio, che svolge funzione di copertura dell’intero stabile e le cui spese di riparazione e ricostruzione sono ripartite per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo (se appartiene a un condomino) e per due terzi tra i condòmini sottostanti. Analoga funzione svolge il tetto, anch’esso oggetto di disciplina specifica nel condominio.
Giurisprudenza modenese
- Il danno al pavimento/tetto comune ai condòmini dei due piani
- Tra comunisti non si applica la disciplina della responsabilità del custode