Definizione
Le tabelle millesimali sono i prospetti, allegati al regolamento condominiale o approvati dall’assemblea, che esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell’intero edificio, riportandolo in millesimi. Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., per gli effetti di cui all’art. 1123, c. 1, c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Le tabelle costituiscono lo strumento tecnico per la ripartizione delle spese comuni e per la determinazione delle maggioranze assembleari.
Funzione
Le tabelle millesimali svolgono duplice funzione: a) determinare la ripartizione delle spese comuni (manutenzione ordinaria e straordinaria di parti comuni, servizi, assicurazioni) secondo il criterio proporzionale di cui all’art. 1123, c. 1, c.c.; b) determinare il peso di ciascun condomino in assemblea per il calcolo delle maggioranze deliberative ex art. 1136 c.c. Accanto alla tabella generale per la ripartizione delle spese ordinarie, possono essere previste tabelle speciali per l’imputazione di spese di parti comuni limitate a taluni condòmini (scale, ascensore, lastrico solare, ecc.) ex artt. 1123, c. 3, e 1124 c.c.
Natura giuridica e approvazione
Le tabelle millesimali hanno natura dichiarativa e non costitutiva: traducono in termini numerici il valore proporzionale dei beni esistente secondo criteri tecnici oggettivi, senza creare diritti nuovi. Secondo le Sezioni Unite (Cass. SU 9 agosto 2010, n. 18477), per la loro approvazione è sufficiente la maggioranza prescritta dall’art. 1136, c. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio), non essendo richiesta l’unanimità, trattandosi di atto di accertamento di valori preesistenti. La revisione rettificativa segue la medesima maggioranza; la modificazione convenzionale dei criteri di riparto (con effetti sostanziali sui diritti dei singoli) richiede l’unanimità.
Revisione giudiziale
L’art. 69 disp. att. c.c. consente la revisione giudiziale delle tabelle millesimali: a) quando risulti che esse sono conseguenza di un errore; b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio (sopraelevazione, aumento o diminuzione dei piani, incremento di superficie), sia notevolmente alterato il rapporto originario dei valori. L’azione può essere promossa da qualsiasi condomino e si svolge nel contraddittorio di tutti i condòmini. La sentenza di revisione ha efficacia ex nunc, ma può produrre effetti anche sulle spese pregresse nei limiti della prescrizione.
Rapporto con le delibere condominiali
La mancanza di tabelle millesimali non impedisce di per sé l’adozione di delibere condominiali purché sia possibile, anche per via incidentale, determinare il valore proporzionale delle singole unità. La giurisprudenza ha tuttavia riconosciuto che, per talune delibere di straordinaria rilevanza economica o incidenti sulla ripartizione di spese di grande entità, le tabelle costituiscono presupposto necessario. Le tabelle possono formarsi anche per fatti concludenti (tabelle millesimali di fatto), attraverso la prolungata applicazione consensuale di criteri di riparto, ferma la possibilità di revisione.
Giurisprudenza modenese
- Condominio: l’approvazione delle tabelle millesimali non richiede l’unanimità
- Riforma Cartabia — Condominio e modifica delle tabelle millesimali: maggioranza o unanimità?
- Deroga ai criteri di riparto — Necessità dell’unanimità
- Condominio — La revisione giudiziale delle tabelle millesimali errate
- La revisione giudiziale delle tabelle millesimali
- Condominio e tabelle millesimali errate — Effetto sulle spese pregresse
- Condominio: le tabelle millesimali di fatto
- Condominio: le tabelle millesimali non hanno valore negoziale
- Le tabelle millesimali non sono requisito di validità delle delibere condominiali
- Impugnazione tabelle millesimali — Distinzione dall’impugnazione della delibera e legittimazione passiva