Definizione
Il lastrico solare è la superficie piana posta a copertura dell’intero edificio o di una sua porzione, costituita da uno strato impermeabile destinato a proteggere le strutture sottostanti dagli agenti atmosferici. A differenza del tetto a falde, il lastrico solare si caratterizza per la conformazione pianeggiante e per la sua astratta fruibilità come spazio calpestabile. La relativa disciplina condominiale è contenuta negli articoli 1117 e 1126 del codice civile.
Natura condominiale
Ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., il lastrico solare, al pari del tetto, è oggetto di proprietà comune dei condòmini, salvo che risulti il contrario dal titolo. La presunzione di condominialità si giustifica con la funzione di copertura dell’edificio, che il lastrico assolve a beneficio di tutti i condòmini sottostanti. Il titolo contrario può attribuire la proprietà del lastrico a un singolo condomino, dando luogo al lastrico solare di proprietà esclusiva, pur permanendo l’obbligo di sostenerne gli oneri di conservazione nella misura prevista dall’art. 1126 c.c.
Lastrico solare di uso esclusivo
Distinta dalla proprietà esclusiva è la figura del lastrico solare di uso esclusivo: il bene rimane di proprietà comune, ma uno o più condòmini ne hanno l’uso esclusivo (tipicamente come terrazza di copertura pertinenziale di un appartamento all’ultimo piano). L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese: colui che ne ha l’uso esclusivo deve contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Responsabilità per danni da infiltrazioni
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9449/2016, hanno risolto un contrasto giurisprudenziale stabilendo che, nel caso di danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo, la responsabilità è disciplinata dalla regola di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c.: risponde per un terzo il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo e per i restanti due terzi il condominio. La responsabilità è di natura extracontrattuale e oggettiva, fondata sull’art. 2051 c.c. (danno cagionato da cose in custodia).
Spese di manutenzione
La ripartizione ex art. 1126 c.c. si applica unicamente alle riparazioni o ricostruzioni: le spese di ordinaria manutenzione, qualora non vi sia uso esclusivo, sono ripartite secondo le regole generali sulle parti comuni (art. 1117 e art. 1123 c.c.). La giurisprudenza ha inoltre precisato che, ove il lastrico serva a copertura di soltanto una parte dell’edificio, i condòmini non sovrastati non sono tenuti a contribuire alle relative spese.
Giurisprudenza modenese
- Condominio: lastrico solare di uso esclusivo e danni da infiltrazioni da acqua all’immobile sottostante
- La ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare