Definizione
Il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano reciprocamente (o, nel preliminare unilaterale, una sola di esse) a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale anticipano i contenuti essenziali. Il preliminare produce effetti obbligatori tra le parti: dalla sua conclusione sorge l’obbligo di prestare il consenso al contratto definitivo, senza tuttavia produrre gli effetti reali o obbligatori propri di quest’ultimo.
Disciplina normativa
L’art. 1351 c.c. stabilisce il principio di simmetria formale: il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Pertanto, il preliminare di vendita immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.
L’art. 2932 c.c. disciplina l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto: in caso di inadempimento della parte obbligata, la parte adempiente può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. L’azione costitutiva ex art. 2932 c.c. richiede l’offerta della prestazione da parte dell’attore e la sussistenza dei presupposti del contratto definitivo. La sentenza che accoglie la domanda ha effetti costitutivi e retroagisce, secondo l’orientamento prevalente, al momento del deposito della domanda.
L’art. 2645 bis c.c. consente la trascrizione del preliminare di vendita immobiliare, che deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione produce un effetto prenotativo: la successiva trascrizione del contratto definitivo (o della sentenza ex art. 2932 c.c.) prevale sulle iscrizioni e trascrizioni eseguite nel frattempo contro il promittente venditore. L’effetto prenotativo ha durata limitata (tre anni dalla trascrizione del preliminare, salvo rinnovo).
Il D.Lgs. 122/2005 disciplina la tutela degli acquirenti di immobili da costruire: il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6), il costruttore deve rilasciare fideiussione a garanzia delle somme riscosse (art. 2) e polizza indennitaria decennale (art. 4), a pena di nullità relativa azionabile dal solo acquirente.
In caso di inadempimento, la parte può alternativamente: agire per l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.; chiedere la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. con risarcimento del danno; avvalersi della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. La parte non inadempiente può altresì eccepire l’inadempimento altrui ex art. 1460 c.c.
Aspetti processuali
L’azione ex art. 2932 c.c. si propone davanti al giudice competente per valore e territorio, che per gli immobili è quello del luogo in cui è posto il bene (art. 21 c.p.c.). L’onere della prova grava sull’attore, il quale deve provare l’esistenza del preliminare, l’inadempimento della controparte e l’offerta della prestazione. La domanda di esecuzione specifica è suscettibile di trascrizione ex art. 2652, n. 2, c.c., producendo l’effetto di rendere opponibile la sentenza ai terzi acquirenti successivi. La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. è impugnabile con i mezzi ordinari di gravame.
Giurisprudenza modenese
- La trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c.
- Prelazione legale e azione ex art. 2932 c.c.
- Contratto preliminare: azione ex art. 2932 c.c. e vendita con riserva di proprietà
- L’azione ex art. 2932 cc non presuppone un termine essenziale né una previa messa in mora
- Preliminare di vendita: la sopravvenienza di un’iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario di esercitare l’azione ex art. 2932 cc
- Contratto preliminare ad effetti anticipati: sono anticipati anche i termini per la denunzia dei vizi?
- Contratto preliminare con rogito da stipularsi “entro o non oltre” una certa data: il termine è essenziale?
- Quid juris se la clausola penale sia prevista nel preliminare ma non riprodotta nel rogito?
- Forma ad substantiam: la sottoscrizione del contratto preliminare redatto come documento informatico
- Risoluzione del contratto preliminare di compravendita – Diffida ad adempiere – Mancata comparizione al rogito – Inadempimento del promittente venditore
- Vendita coattiva ex art. 2932 c.c. – Obbligo di pagamento del prezzo – Legittimità dell’offerta reale a seguito del rifiuto dei creditori
- Preliminare di compravendita – Inadempimento del promissario acquirente e gravità
- Contratto preliminare — Risoluzione del comodato collaterale conseguente alla risoluzione del preliminare
- Termine essenziale nel contratto preliminare – rinuncia tacita per comportamento concludente
- Esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare – Necessità dell’offerta del prezzo residuo nei modi di legge – Offerta tardiva e condizionata – Insufficienza
- Contratto preliminare di compravendita – Caparra confirmatoria versata in più soluzioni – Recesso per inadempimento del promissario acquirente – Ritenzione della caparra quale liquidazione forfettaria del danno – Clausola di esclusione del maggior danno
- Contratto preliminare di divisione — Nullità per impossibilità originaria dell’oggetto avente ad oggetto immobile abusivo
- Contratto preliminare e contratto definitivo — Presunzione di conformità dell’accordo posteriore
- Sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. — Subordinazione dell’effetto traslativo al pagamento del prezzo residuo