Definizione
L’affitto è la species del contratto di locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, dietro un determinato corrispettivo (art. 1615 c.c.). A differenza della locazione comune, che concede il semplice uso del bene, l’affitto attribuisce all’affittuario il diritto-dovere di gestire la cosa produttiva e di farne propri i frutti e le utilità, esercitandone l’attività economica e curandone la destinazione produttiva. Le principali figure tipiche sono l’affitto di fondi rustici (artt. 1628-1654 c.c., integrati dalla l. 3 maggio 1982, n. 203) e l’affitto di azienda (art. 2562 c.c.).
Obblighi delle parti
Il locatore è tenuto a consegnare la cosa in stato da servire all’uso e alla produzione cui è destinata, a mantenerla in tale stato e a garantirne il pacifico godimento. L’affittuario deve curare la gestione della cosa in conformità alla destinazione economica e all’interesse della produzione (art. 1615 c.c.), sopportare le spese di ordinaria manutenzione (art. 1621 c.c.), corrispondere il canone alle scadenze pattuite e restituire la cosa al termine del contratto nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento d’uso. Egli risponde del cattivo andamento della gestione che derivi da inosservanza degli obblighi suddetti (art. 1618 c.c.).
Affitto di fondi rustici
L’affitto di fondi rustici è la forma più diffusa di concessione del godimento di terreni agricoli. Disciplinato dagli artt. 1628 ss. c.c. e dalla legislazione speciale (l. 203/1982; l. 11 febbraio 1971, n. 11), prevede una serie di norme inderogabili a tutela del coltivatore: durata minima quindicennale, equo canone, prelazione e riscatto agrario in caso di vendita del fondo (art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590), conversione automatica in affitto dei contratti agrari atipici (mezzadria, colonìa parziaria, soccida con conferimento di pascolo). Le controversie sono devolute alle sezioni specializzate agrarie presso il tribunale, secondo il rito di cui all’art. 47 l. 203/1982.
Affitto di azienda
L’affitto d’azienda (art. 2562 c.c.) ha per oggetto il complesso dei beni organizzati per l’esercizio dell’impresa. L’affittuario subentra nella titolarità dell’azienda e nei contratti aziendali non personali (art. 2558 c.c.); deve esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue, gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservarne l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte (art. 2561 c.c.). La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e alla fine dell’affitto è regolata in danaro sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.
Distinzione dalla locazione
Mentre la locazione (artt. 1571-1614 c.c.) attribuisce al conduttore il semplice uso della cosa, l’affitto presuppone l’idoneità del bene a produrre frutti naturali o civili e l’obbligo dell’affittuario di farli propri esercitando un’attività gestoria. Da tale distinzione discendono importanti corollari in tema di obblighi delle parti, ripartizione delle spese e disciplina applicabile.
Giurisprudenza modenese
- Purgazione della mora nell’affitto d’azienda — Irrilevanza del pagamento successivo all’intimazione di sfratto
- Affitto di ramo d’azienda in centro commerciale — Requisito del “residuo di organizzazione”
- Affitto di ramo d’azienda — Mancata successione automatica nel contratto di locazione dell’immobile
- Prelazione agraria — Insediamento stabile dell’affittuario ed esclusione del diritto del confinante
- Affitto — Grave morosità e risoluzione del contratto
- Affitto di cava — Inammissibilità del procedimento di convalida di sfratto
- Sezione specializzata agraria — Risoluzione dell’affitto: la gravità dell’inadempimento è predeterminata
- Validità, efficacia e opponibilità del contratto di affitto verbale ultranovennale registrato ma non trascritto