Locazione

Definizione

La locazione è il contrattoContrattoAccordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale (art. 1321 c.c.). Requisiti essenziali: accordo, causa, oggetto e forma. Ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.).Leggi il lemma completo → con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosaBeniCose che possono formare oggetto di diritti (art. 810 c.c.). Categoria fondamentale del diritto civile, comprensiva di beni mobili, immobili, materiali e immateriali.Leggi il lemma completo → mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Si trattaCambialeTitolo di credito all'ordine, formale, autonomo e astratto, con il quale una persona ordina (cambiale tratta) o promette (vaglia cambiario) il pagamento di una determinata somma di denaro a favore di un'altra persona o all'ordine di questa (R.D. 1669/1933). Costituisce titolo esecutivo se in regola con il bollo (art. 63 l. camb.).Leggi il lemma completo → di un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive e di durata.

Disciplina normativa

La locazione è disciplinata dagli art. 1571, art. 1572, art. 1573, art. 1574, art. 1575, art. 1576, art. 1577, art. 1578, art. 1579, art. 1580, art. 1581, art. 1582, art. 1583, art. 1584, art. 1585, art. 1586, art. 1587, art. 1588, art. 1589, art. 1590, art. 1591, art. 1592, art. 1593, art. 1594, art. 1595, art. 1596, art. 1597, art. 1598, art. 1599, art. 1600, art. 1601, art. 1602, art. 1603, art. 1604, art. 1605, art. 1606, art. 1607, art. 1608, art. 1609, art. 1610, art. 1611, art. 1612, art. 1613 e art. 1614 c.c. La disciplina codicistica è integrata da importanti leggi speciali: la L. 392/1978 (c.d. equo canone) per le locazioni abitative e commerciali e la L. 431/1998 per le locazioni di immobili ad usoConsuetudoTermine latino che designa la consuetudine quale fonte del diritto, fondata sulla ripetizione costante di un comportamento (diuturnitas) unita al convincimento della sua giuridica obbligatorieta (opinio iuris).Leggi il lemma completo → abitativo.

Caratteri essenziali

Obblighi del locatore. Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), mantenerla in stato da servire all’uso convenutoConvenutoIl convenuto è la parte contro cui è proposta la domanda giudiziale: costituzione con comparsa di risposta, difese, eccezioni, domanda riconvenzionale, chiamata del terzo e regime della contumacia.Leggi il lemma completo →, eseguendo le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), e garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione (art. 1585 c.c.).

Obblighi del conduttore. Il conduttore deve prendere in consegnaTraditioTermine latino che designa la consegna materiale della cosa, modo di trasferimento del possesso nel diritto romano e strumento tuttora rilevante nel diritto civile italiano per l'acquisto della proprietà mobiliare e l'esecuzione dei contratti traslativi.Leggi il lemma completo → la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famigliaBuon padre di famigliaModello astratto di diligenza richiesta nell'adempimento delle obbligazioni: la diligenza che impiegherebbe una persona di media avvedutezza, prudente e attenta posta nella stessa situazione del debitore (art. 1176, c. 1, c.c.). Per le obbligazioni professionali si applica la diligenza qualificata di cui all'art. 1176, c. 2, c.c.Leggi il lemma completo → nel servirsene per l’uso determinato nel contratto (art. 1587 c.c.), dareFacereObbligo di compiere un'attività positiva a favore del creditore. Si distingue dal dare e dal non facere nella tripartizione delle obbligazioni.Leggi il lemma completo → il corrispettivo nei terminiTerminiSpazi di tempo entro cui le parti o il giudice devono compiere un atto processuale (artt. 152-155 c.p.c.): termini perentori e ordinatori, liberi e legali, sospensione feriale, rimessione in termini.Leggi il lemma completo → convenuti e restituire la cosa al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.).

Durata. La locazione non può essere stipulata per un tempo eccedente i trent’anni; se convenuta per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (art. 1573 c.c.). La durata minima è fissata da leggi speciali per le locazioni immobiliari: quattro anni rinnovabili per le locazioni abitative (L. 431/1998) e sei anni rinnovabili per quelle commerciali (art. 27 L. 392/1978).

Sublocazione. Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locata, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594 c.c.).

FormaFormaModalità di esteriorizzazione della volontà negoziale. Nel diritto civile italiano vige il principio di libertà delle forme, salvo i casi in cui la legge prescrive una forma determinata.Leggi il lemma completo →. Il contratto di locazione di immobili di durata superiore a nove anni richiede la forma scritta e la trascrizioneTrascrizioneSistema di pubblicità legale degli atti relativi a diritti reali immobiliari, che ne garantisce l'opponibilità ai terzi secondo il principio di priorità (artt. 2643 ss. c.c.).Leggi il lemma completo → (art. 1350, n. 8, c.c.). Per le locazioni abitative, la L. 431/1998 impone comunque la forma scritta a penaSanzioneDefinizione La sanzione è la conseguenza giuridica negativa che l'ordinamento ricollega alla violazione di una norma, mirando a prevenire, punire o riparare il comportamento antigiuridico. È elemento strutturale dell'efficacia del precetto...Leggi il lemma completo → di nullitàNullitàForma più grave di invalidità del contratto, che opera di diritto, è rilevabile d'ufficio e imprescrittibile. Prevista per violazione di norme imperative, illiceità o difetto di elementi essenziali (artt. 1418-1424 c.c.).Leggi il lemma completo →.

Cessazione

La locazione cessa per lo spirare del termine convenuto, senza che sia necessaria disdettaDisdettaDichiarazione unilaterale con cui una parte di un contratto di durata impedisce la tacita rinnovazione alla scadenza. Particolarmente rilevante nelle locazioni (L. 431/1998 e L. 392/1978).Leggi il lemma completo →, se le partiNascitaEvento naturale che segna la separazione del feto dal corpo materno e al quale l'ordinamento collega l'acquisto della capacità giuridica (art. 1 c.c.), cioè l'inizio della soggettività di diritto. Presupposto della filiazione, della cittadinanza e dei diritti della personalità.Leggi il lemma completo → hanno stabilito la durata (art. 1596 c.c.). In caso di locazione senza determinazione di tempo, ciascuna delle parti può recedere comunicando la disdetta nel termine stabilito dalla legge o dagli usi (art. 1596 c.c.). La locazione può inoltre cessare per risoluzione dovuta a inadempimentoInadempimentoMancata, inesatta o tardiva esecuzione della prestazione (art. 1218 c.c.). Disciplina rimedi: risoluzione (art. 1453 c.c.), risarcimento, eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.).Leggi il lemma completo → (art. 1453 c.c.) e, in particolare, per mancato pagamentoAdempimentoEsatta esecuzione della prestazione dovuta dal debitore, modo naturale di estinzione dell'obbligazione (artt. 1176-1200 c.c.). Richiede diligenza del buon padre di famiglia e conformità sotto il profilo soggettivo, oggettivo, temporale e spaziale.Leggi il lemma completo → del canone se il conduttore è moroso per due mensilità (art. 5 L. 392/1978).

Vendita della cosa locata

In caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione se questa ha data certa anteriore al trasferimento (art. 1599 c.c.), applicandosi il principio emptio non tollit locatumEmptio non tollit locatumLa vendita non estingue la locazione: l'acquirente subentra nei diritti e obblighi del locatore se il contratto ha data certa anteriore (art. 1599 c.c.).Leggi il lemma completo →.

Giurisprudenza modenese

• Locazione abitativa — Morosità di non scarsa importanza e risoluzione del contratto
• Locazione abitativa — Diniego di rinnovo alla prima scadenza e risarcimento per ritardata restituzione
• Locazione – riduzione del canone per vizi dell’immobile – alternatività con il risarcimento delle spese per addizioni e migliorie
• Locazione — Danni all’immobile in fase di restituzione e compensazione con deposito cauzionale
• Locazione — Inadempimento del locatore per mancata consegna dell’immobile
• Cessione del contratto di locazione — Nullità e occupazione senza titolo
• Locazione – accordo di rateizzazione dei canoni arretrati in vista del rogito – persistenza dell’obbligo di pagamento dei canoni successivi
• Locazione abitativa — Risoluzione per grave inadempimento e sanzione per mancata partecipazione alla mediazione
• Comodato immobiliare — Simulazione di contratto di locazione e onere della prova
• Edilizia residenziale pubblica – Obbligazione solidale dei componenti del nucleo familiare per canoni di locazione – Cessazione della convivenza – Prevalenza della situazione di fatto sulla residenza anagrafica

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