Definizione
Le pertinenze sono le cose mobili o immobili destinate in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra cosa (cosa principale), in forza della volontà del proprietario di quest’ultima o di chi ha su essa un diritto reale (art. 817 c.c.). La destinazione può essere rimossa e la pertinenza, nonostante il legame funzionale, conserva la propria individualità giuridica. L’istituto opera come meccanismo di presunzione legale di estensione degli atti dispositivi, semplificando la circolazione dei beni complessi.
Requisiti
La qualità di pertinenza richiede: a) un rapporto oggettivo di destinazione durevole al servizio o ornamento della cosa principale; b) un elemento soggettivo costituito dall’atto di destinazione proveniente dal proprietario della cosa principale o dal titolare di diritto reale su essa. La destinazione deve essere durevole, non occasionale, e deve riguardare un rapporto di ausilio o di complemento rispetto alla cosa principale. Non è necessario che la pertinenza e la cosa principale abbiano il medesimo proprietario, purché la destinazione sia effettuata da chi è legittimato.
Effetti giuridici
Ai sensi dell’art. 818 c.c., gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Ne consegue che la vendita dell’immobile principale estende i suoi effetti alle pertinenze salva diversa volontà delle parti; analoghi effetti si producono per il pignoramento, l’ipoteca, la successione e il legato. Le pertinenze possono però formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici: la loro destinazione pertinenziale può essere cessata dal proprietario con apposita dichiarazione o atto, salvo il rispetto dei diritti dei terzi (art. 818, c. 2, c.c.).
Distinzione da figure affini
Le pertinenze si distinguono dagli accessori in senso stretto, che sono parti integranti della cosa principale e seguono necessariamente il suo destino giuridico senza possibilità di autonoma circolazione. Si distinguono altresì dalle parti essenziali (o incorporate), inscindibilmente unite alla cosa principale per essa divenuta unica (es. materiali edili del fabbricato); e dalle universalità di beni mobili (art. 816 c.c.), costituite da una pluralità di cose appartenenti alla stessa persona e aventi destinazione unitaria.
Pertinenze nella compravendita immobiliare
La giurisprudenza di merito si è più volte pronunciata sulla qualificazione di arredi fissi, beni su misura e impianti connessi come pertinenze o accessori, con rilevanti conseguenze sul regime del trasferimento. L’art. 1477 c.c. dispone che il venditore è tenuto a consegnare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della vendita, con gli accessori e le pertinenze, salva diversa pattuizione. La presunzione di trasferimento unitario può essere vinta solo da specifica esclusione pattizia.
Giurisprudenza modenese
- La distinzione tra “pertinenze” ed “accessori”
- Compravendita — Pertinenze e accessori — Distinzione concettuale e rilevanza nella vendita dell’immobile
- Alienazione della casa coniugale — Accessori e pertinenze — Presunzione di trasferimento unitario ex art. 1477 c.c.
- Arredi fissi e beni su misura — Qualificazione come accessori o pertinenze dell’immobile
- Compravendita immobiliare — Mancanza di pattuizione escludente — Trasferimento unitario del bene e accessori
- Vendita dell’immobile tra ex coniugi — Presunzione di trasferimento contestuale degli arredi
- Pertinenze dell’immobile — Inclusione nel legato
- La responsabilità della P.A. per omessa manutenzione delle strade e relative pertinenze