Definizione
La disdetta è la dichiarazione con cui una parte di un contratto di durata manifesta la volontà di non rinnovarlo alla scadenza prevista, impedendo così il verificarsi della tacita rinnovazione o la prosecuzione del rapporto. Si distingue dal recesso, che è l’atto di scioglimento anticipato del contratto prima della scadenza, e dalla risoluzione, che consegue all’inadempimento o ad altre cause di estinzione del rapporto.
La disdetta è un atto unilaterale recettizio: produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza della controparte (art. 1334 c.c.), nei termini e con le modalità eventualmente stabiliti dal contratto o dalla legge. La sua funzione è quella di impedire il perdurare del vincolo contrattuale oltre la scadenza naturale del rapporto, garantendo alla parte la possibilità di liberarsi dal contratto senza incorrere in responsabilità.
Disdetta nel contratto di locazione
La disdetta assume particolare rilevanza nelle locazioni. Nella locazione abitativa soggetta alla L. 431/1998, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (nei contratti “liberi”) o per la durata concordata (nei contratti “concordati”), salvo disdetta del locatore per i motivi tassativamente indicati dalla legge (artt. 3 L. 431/1998), da comunicare con raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. La disdetta deve specificare il motivo invocato, pena l’inefficacia. Il conduttore, invece, può disdire in qualunque momento con preavviso di sei mesi (salvo minor termine pattuito per le sole locazioni concordate) e, per gravi motivi, anche senza rispettare la scadenza con preavviso di sei mesi.
Nelle locazioni commerciali soggette alla L. 392/1978, il contratto ha durata minima di sei o nove anni a seconda della destinazione e alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per gli specifici motivi previsti dagli artt. 29 e 30 L. 392/1978, con disdetta motivata inviata almeno dodici mesi prima della scadenza (diciotto mesi per gli alberghi). Alle successive scadenze la disdetta può essere data da entrambe le parti senza necessità di motivazione. La giurisprudenza precisa che la disdetta inviata a un solo conduttore in presenza di contitolarità richiede la sua integrazione nei confronti di tutti i contitolari, pena l’inefficacia.
Forma e termini della disdetta
La disdetta è soggetta alle forme prescritte dalla legge o dal contratto. Nelle locazioni la forma scritta è requisito di validità; di regola si utilizza la raccomandata con avviso di ricevimento, la PEC o altro strumento che garantisca la prova della ricezione. Il termine di preavviso è computato a ritroso dalla data di scadenza del contratto e decorre dalla ricezione dell’atto da parte del destinatario. La disdetta tardiva, cioè quella inviata senza il rispetto del termine di preavviso, non produce gli effetti tipici sulla scadenza imminente ma vale, secondo l’orientamento prevalente, per la scadenza successiva utile.
Disdetta e tacita rinnovazione
La disdetta impedisce la tacita rinnovazione del contratto (art. 1597 c.c. per la locazione). Quando la disdetta sia stata correttamente inviata ma, alla scadenza, il conduttore permanga nell’immobile e il locatore continui a percepire i canoni, si pone il problema della ricostituzione del vincolo contrattuale. La giurisprudenza è orientata nel senso che la mera prosecuzione del rapporto dopo la disdetta non determina automaticamente una tacita rinnovazione, se non accompagnata da inequivocabili manifestazioni di volontà delle parti in tal senso; il locatore che accetti i canoni ma proponga tempestivamente l’azione di rilascio mantiene ferma l’efficacia della disdetta.
Disdetta in altri contratti di durata
La disdetta è strumento tipico anche in altri contratti di durata: i contratti di somministrazione (art. 1569 c.c.), di agenzia (art. 1751 c.c.), di lavoro a tempo indeterminato (dove, peraltro, si parla più propriamente di licenziamento o di dimissioni), di assicurazione pluriennale (art. 1899 c.c.), di conto corrente bancario (art. 1855 c.c.), di associazione in partecipazione. In tutti questi contratti la disdetta è lo strumento per impedire il rinnovo automatico del vincolo; i termini di preavviso e le modalità di esercizio sono stabiliti dalle norme di settore o dalla volontà delle parti.
Giurisprudenza modenese
- Locazione: è efficace la disdetta inviata ad un solo conduttore?
- Dopo la disdetta, il conduttore permane nell’immobile e il locatore accetta i canoni: è tacita rinnovazione?
- Il contratto di locazione è tacitamente rinnovato se, dopo la disdetta, il conduttore rimane nell’immobile e il locatore continua a percepire i canoni?
- Locazione: se il conduttore rimane nell’immobile dopo il suo recesso o la disdetta del locatore, il contratto è tacitamente rinnovato?
- Locazione abitativa: la disdetta deve specificare uno dei motivi previsti dalla legge
- La disdetta tardiva vale per la scadenza successiva
- Locazione abitativa — Comunicazione di diniego di rinnovo — Rispetto del termine legale
- Disdetta tardiva — Inefficacia e irrilevanza della conoscenza informale