Definizione
Lo sfratto è il procedimento speciale diretto a conseguire la restituzione di un immobile concesso in locazione o affitto al cessare del rapporto, mediante il rilascio coattivo da parte del conduttore o affittuario. Il procedimento di convalida di sfratto è disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c. e si caratterizza per celerità e sommarietà, mirando a ottenere rapidamente un titolo esecutivo per il rilascio.
Tipologie
Il codice distingue tre figure: sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), richiesto alla scadenza del contratto o per disdetta, fondato sulla cessazione del rapporto in base alle pattuizioni o alla legge; sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), fondato sul mancato pagamento dei canoni o degli oneri accessori da parte del conduttore di immobile urbano; licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si distingue dallo sfratto in senso stretto perché preventiva, richiesta prima della scadenza del contratto.
Procedimento
Il locatore (o chi ne ha diritto) intima lo sfratto e cita contestualmente il conduttore davanti al giudice competente per la convalida. Alla prima udienza il giudice, se non sorgono contestazioni, convalida lo sfratto con ordinanza costituente titolo esecutivo (art. 663 c.p.c.). Se il conduttore compare e oppone contestazioni fondate su prova scritta, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. (in presenza di mancata sanatoria della morosità o scadenza del contratto) e dispone il mutamento del rito nella forma ordinaria di merito (rito locatizio o ordinario). In caso di opposizione sanante, il conduttore di immobile urbano può evitare la risoluzione pagando i canoni scaduti e le spese in udienza (termine di grazia ex art. 55 l. 392/1978).
Convalida
La convalida è subordinata alla regolarità formale della citazione e alla mancata comparizione o all’assenza di opposizione fondata su prova scritta. L’ordinanza di convalida è impugnabile mediante opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c., se il conduttore dimostri di non aver avuto tempestiva conoscenza del procedimento per irregolarità della notifica o caso fortuito; tale impugnazione non sospende l’esecuzione se non è disposta dal giudice. Lo sfratto intimato a soggetto deceduto è nullo per insanabile difetto di contraddittorio; la morte del conduttore nel corso del procedimento impone la riassunzione nei confronti dei successori.
Ambito di applicazione
Il procedimento di convalida si applica ai contratti di locazione e di affitto di immobili urbani; non si applica all’affitto di azienda, al comodato o all’occupazione sine titulo, salvo le ipotesi in cui la legge consenta l’utilizzo del rito speciale. In caso di recesso anticipato del conduttore, il procedimento di sfratto per finita locazione non è applicabile. L’opposizione di terzo a convalida è ammissibile senza limiti temporali quando riguardi soggetti estranei al rapporto cui l’ordinanza pregiudichi diritti autonomi.
Giurisprudenza modenese
- 25 anni — La giurisprudenza modenese in materia di locazione
- Opposizione alla convalida di sfratto — Onere della prova a carico del conduttore
- Opposizione a sfratto per morosità — Riparto dell’onere della prova
- Locazione — Morosità sanata e valutazione della gravità dell’inadempimento
- Purgazione della mora nell’affitto d’azienda — Irrilevanza del pagamento successivo
- Mutamento del rito e natura prosecutoria del procedimento di sfratto
- Sfratto intimato a soggetto deceduto — Nullità insanabile della convalida
- Azione di sfratto — Necessità di instaurare il contraddittorio con i successori del conduttore
- Opposizione di terzo a convalida di sfratto — Ammissibilità senza limiti temporali
- Il procedimento di sfratto per finita locazione non si applica al recesso anticipato