Sfratto

Definizione

Lo sfratto è il procedimento speciale diretto a conseguire la restituzione di un immobile concesso in locazione o affitto al cessare del rapporto, mediante il rilascio coattivo da parte del conduttore o affittuario. Il procedimento di convalidaRatificaDefinizione La ratifica è il negozio giuridico unilaterale con il quale un soggetto approva e fa propri gli effetti di un atto compiuto da altri in suo nome senza averne avuto il potere, ovvero con il quale si sana un atto anteriore invalid...Leggi il lemma completo → di sfratto è disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c. e si caratterizza per celerità e sommarietà, mirando a ottenere rapidamente un titolo esecutivoTitolo esecutivoAtto cui la legge attribuisce efficacia di fondamento dell'esecuzione forzata (art. 474 c.p.c.): richiede diritto certo, liquido ed esigibile. Titoli giudiziali e stragiudiziali.Leggi il lemma completo → per il rilascio.

Tipologie

Il codice distingue tre figure: sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), richiesto alla scadenza del contrattoContrattoAccordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale (art. 1321 c.c.). Requisiti essenziali: accordo, causa, oggetto e forma. Ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.).Leggi il lemma completo → o per disdettaDisdettaDichiarazione unilaterale con cui una parte di un contratto di durata impedisce la tacita rinnovazione alla scadenza. Particolarmente rilevante nelle locazioni (L. 431/1998 e L. 392/1978).Leggi il lemma completo →, fondato sulla cessazione del rapporto in base alle pattuizioniClausolaSingola disposizione contenuta in un contratto o atto di autonomia privata, quale unità minima di disciplina del rapporto: può essere essenziale o accidentale, tipica o atipica, predisposta unilateralmente o frutto di trattativa.Leggi il lemma completo → o alla legge; sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), fondato sul mancato pagamentoAdempimentoEsatta esecuzione della prestazione dovuta dal debitore, modo naturale di estinzione dell'obbligazione (artt. 1176-1200 c.c.). Richiede diligenza del buon padre di famiglia e conformità sotto il profilo soggettivo, oggettivo, temporale e spaziale.Leggi il lemma completo → dei canoni o degli oneri accessori da parte del conduttore di immobile urbano; licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si distingue dallo sfratto in senso stretto perché preventiva, richiesta prima della scadenza del contratto.

Procedimento

Il locatore (o chi ne ha diritto) intima lo sfratto e cita contestualmente il conduttore davanti al giudice competente per la convalida. Alla prima udienzaUdienzaMomento processuale in cui le parti, i difensori e il giudice si riuniscono per il compimento delle attività previste dal codice di procedura civile, quali la trattazione, l’istruzione probatoria e la discussione della causa.Leggi il lemma completo → il giudice, se non sorgono contestazioni, convalida lo sfratto con ordinanza costituente titolo esecutivo (art. 663 c.p.c.). Se il conduttore compare e oppone contestazioni fondate su provaProvaStrumento processuale per dimostrare la verità dei fatti rilevanti (artt. 2697-2739 c.c., 202-266 c.p.c.): onere della prova, mezzi di prova, ammissione, assunzione, valutazione.Leggi il lemma completo → scritta, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. (in presenza di mancata sanatoria della morosità o scadenza del contratto) e dispone il mutamento del rito nella formaFormaModalità di esteriorizzazione della volontà negoziale. Nel diritto civile italiano vige il principio di libertà delle forme, salvo i casi in cui la legge prescrive una forma determinata.Leggi il lemma completo → ordinaria di merito (rito locatizio o ordinario). In caso di opposizione sanante, il conduttore di immobile urbano può evitare la risoluzione pagando i canoni scaduti e le spese in udienza (termineTerminiSpazi di tempo entro cui le parti o il giudice devono compiere un atto processuale (artt. 152-155 c.p.c.): termini perentori e ordinatori, liberi e legali, sospensione feriale, rimessione in termini.Leggi il lemma completo → di graziaGraziaClemenza individuale del Presidente della Repubblica che condona o commuta la pena di un singolo condannato (art. 87 Cost.; art. 174 c.p.).Leggi il lemma completo → ex art. 55 l. 392/1978).

Convalida

La convalida è subordinata alla regolarità formale della citazioneDomanda giudizialeAtto con cui una parte chiede al giudice una pronuncia su un diritto o un rapporto giuridico. Produce effetti sostanziali e processuali dal momento della notificazione.Leggi il lemma completo → e alla mancata comparizione o all’assenzaAssenzaCondizione giuridica della persona che abbia cessato di comparire nel suo ultimo domicilio o residenza, e di cui non si abbiano più notizie da almeno due anni (artt. 49-57 c.c.).Leggi il lemma completo → di opposizione fondata su prova scritta. L’ordinanza di convalida è impugnabile mediante opposizione tardivaDecreto ingiuntivoProvvedimento monitorio di ingiunzione di pagamento o consegna: presupposti, prova scritta, provvisoria esecuzione, opposizione ordinaria e tardiva, efficacia di giudicato.Leggi il lemma completo → ex art. 668 c.p.c., se il conduttore dimostri di non aver avuto tempestiva conoscenza del procedimento per irregolarità della notificaNotificazioneAtto processuale con cui l'ufficiale giudiziario porta formalmente a conoscenza del destinatario un atto giuridico (artt. 137-151 c.p.c.).Leggi il lemma completo → o caso fortuitoCaso fortuitoEvento imprevedibile e inevitabile che, esulando dalla sfera di controllo del soggetto, esclude il nesso di causalità tra la sua condotta e l'evento dannoso, liberandolo dalla responsabilità contrattuale o extracontrattuale (artt. 1218, 1256, 2050-2054 c.c.).Leggi il lemma completo →; tale impugnazioneImpugnazioneStrumento processuale con cui si chiede il riesame di un provvedimento (artt. 323-408 c.p.c.: appello, cassazione, revocazione, opposizione di terzo). In senso sostanziale, azione di contestazione di delibere, testamenti, rinunzie ereditarie.Leggi il lemma completo → non sospende l’esecuzione se non è disposta dal giudice. Lo sfratto intimato a soggetto deceduto è nullo per insanabile difettoVizi (difetti)Imperfezioni materiali della cosa venduta che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, per le quali il venditore è tenuto a prestare garanzia ai sensi degli artt. 1490 e ss. del codice civile.Leggi il lemma completo → di contraddittorioContraddittorioPrincipio fondamentale del giusto processo (art. 111 Cost.) per cui nessuna decisione può essere resa senza che tutte le parti siano state poste in condizione di essere ascoltate. Regolato dagli artt. 101-102 c.p.c.Leggi il lemma completo →; la morteMorteCessazione irreversibile di tutte le funzioni encefaliche, alla quale l'ordinamento collega l'estinzione della capacità giuridica e l'apertura della successione mortis causa (art. 456 c.c.). Accertata ex L. 578/1993; rileva pure la morte presunta (art. 58 c.c.).Leggi il lemma completo → del conduttore nel corso del procedimento impone la riassunzioneRiassunzioneAtto processuale con cui una parte richiede la prosecuzione del giudizio dopo interruzione, sospensione, cancellazione dal ruolo o declaratoria di incompetenza. Disciplinata dagli artt. 50, 302, 303, 305, 307 e 392 c.p.c. Il termine perentorio conserva gli effetti sostanziali e processuali della domanda.Leggi il lemma completo → nei confronti dei successori.

Ambito di applicazione

Il procedimento di convalida si applica ai contratti di locazioneLocazioneContratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Disciplinata dagli artt. 1571-1614 del codice civile.Leggi il lemma completo → e di affitto di immobili urbani; non si applica all’affitto di aziendaAffittoSpecies della locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva (mobile o immobile), con obbligo dell'affittuario di gestirla e farne propri i frutti (art. 1615 c.c.).Leggi il lemma completo →, al comodatoComodatoContratto reale e gratuito (artt. 1803-1812 c.c.) con cui una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.Leggi il lemma completo → o all’occupazioneOccupazione (modo di acquisto della proprietà)Modo di acquisto a titolo originario della proprietà delle cose mobili non appartenenti ad alcuno (res nullius) o abbandonate (res derelictae), mediante la presa di possesso con animus domini (art. 923 c.c.).Leggi il lemma completo → sine tituloSine tituloLocuzione latina che designa la situazione di chi occupa o detiene un bene senza alcun titolo giuridico che ne legittimi il godimento.Leggi il lemma completo →, salvo le ipotesi in cui la legge consenta l’utilizzo del rito speciale. In caso di recessoRecessoDiritto potestativo di una parte di sciogliersi unilateralmente dal vincolo contrattuale, esercitabile nei casi previsti dalla legge o dal contratto (artt. 1373-1374 c.c.).Leggi il lemma completo → anticipato del conduttore, il procedimento di sfratto per finita locazione non è applicabile. L’opposizione di terzoOpposizione di terzoMezzo di impugnazione straordinario con cui un terzo può impugnare una sentenza che pregiudica i suoi diritti.Leggi il lemma completo → a convalida è ammissibile senza limiti temporali quando riguardi soggetti estranei al rapporto cui l’ordinanza pregiudichi diritti autonomi.

Giurisprudenza modenese

• 25 anni — La giurisprudenza modenese in materia di locazione
• Opposizione alla convalida di sfratto — Onere della prova a carico del conduttore
• Opposizione a sfratto per morosità — Riparto dell’onere della prova
• Locazione — Morosità sanata e valutazione della gravità dell’inadempimento
• Purgazione della mora nell’affitto d’azienda — Irrilevanza del pagamento successivo
• Mutamento del rito e natura prosecutoria del procedimento di sfratto
• Sfratto intimato a soggetto deceduto — Nullità insanabile della convalida
• Azione di sfratto — Necessità di instaurare il contraddittorio con i successori del conduttore
• Opposizione di terzo a convalida di sfratto — Ammissibilità senza limiti temporali
• Il procedimento di sfratto per finita locazione non si applica al recesso anticipato

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