Definizione
Il diritto di superficie è il diritto reale di godimento che consente al titolare (superficiario) di costruire e mantenere una costruzione sul suolo altrui, acquistandone la proprietà separatamente da quella del suolo, ovvero di acquistare la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo. È disciplinato dagli artt. 952-956 c.c. e costituisce deroga al principio generale dell’accessione (superficies solo cedit), che attribuisce al proprietario del suolo tutto ciò che vi è incorporato.
Contenuto
Il diritto di superficie si articola in due distinte manifestazioni: a) concessione ad aedificandum (ius aedificandi), con cui il proprietario del suolo concede ad altri il diritto di fare e mantenere sopra il suolo stesso una costruzione, a favore della quale si costituisce il diritto di proprietà superficiaria (art. 952, c. 1, c.c.); b) alienazione della proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (art. 952, c. 2, c.c.). In entrambe le forme il superficiario acquista la piena proprietà sulla costruzione, distinta da quella del suolo.
Costituzione
Il diritto di superficie si costituisce per contratto o per testamento, in forma scritta a pena di nullità trattandosi di diritto reale immobiliare (artt. 1350, n. 2 e 2643, n. 2, c.c.). È soggetto a trascrizione nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi. Può costituirsi per usucapione, sussistendo i requisiti generali del possesso ventennale del diritto. La costituzione a titolo oneroso è frequentemente utilizzata per opere di pubblica utilità (impianti fotovoltaici, concessioni cimiteriali, diritti di sopraelevazione in condominio).
Durata
Il diritto di superficie può essere perpetuo o a tempo determinato (art. 953 c.c.). Se è costituito per un tempo determinato, allo scadere del termine il proprietario del suolo diviene proprietario della costruzione, salvo patto contrario: opera la riespansione della forza attrattiva dell’accessione. Durante la vigenza del diritto, il superficiario ha la piena proprietà della costruzione, con facoltà di disporne (alienazione, ipoteca, locazione) e di godere dei relativi frutti.
Estinzione
Il diritto di superficie si estingue per: scadenza del termine (art. 953 c.c.); perimento della costruzione, se prima della sua formazione o in assenza di accordi sul ripristino (art. 954 c.c.); confusione (riunione nella medesima persona della proprietà del suolo e della superficie); rinuncia del titolare; prescrizione ventennale per non uso (art. 954, c. 4, c.c.); espropriazione per pubblica utilità. L’estinzione comporta l’operatività dell’accessione a favore del proprietario del suolo.
Figure affini
Il diritto di superficie si distingue dall’enfiteusi (artt. 957-977 c.c.), che comporta il godimento del fondo con obblighi di miglioramento, ma non attribuisce proprietà separata di costruzioni; dall’usufrutto, che è diritto temporaneo di godimento senza attribuzione di proprietà; dalla servitù, che grava su un fondo a vantaggio di altro fondo senza attribuzione di proprietà su costruzioni. Nell’ambito condominiale, il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. costituisce figura tipica di diritto di superficie, consentendo al proprietario dell’ultimo piano di elevare nuovi piani.
Giurisprudenza modenese
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