Definizione
La prelazione è il diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto qualora il titolare del bene decida di alienarlo o concederlo in godimento. Si distingue tra prelazione legale, prevista dalla legge a tutela di interessi pubblici o di particolari categorie di soggetti, e prelazione volontaria (o convenzionale), che nasce da un accordo tra le parti e ha efficacia obbligatoria.
La prelazione legale ha efficacia reale: in caso di violazione, il prelazionario può esercitare il retratto, ossia riscattare il bene presso il terzo acquirente. La prelazione volontaria, al contrario, ha efficacia meramente obbligatoria e la sua violazione genera unicamente il diritto al risarcimento del danno.
Prelazione legale
La legge prevede numerose ipotesi di prelazione legale. Tra le principali si ricordano: la prelazione del coerede ex art. 732 c.c. in caso di alienazione della quota ereditaria; la prelazione agraria a favore del coltivatore diretto e dell’affittuario coltivatore (legge 26 maggio 1965, n. 590, e legge 14 agosto 1971, n. 817); la prelazione urbana a favore del conduttore di immobili adibiti ad uso non abitativo (artt. 38-39 legge 27 luglio 1978, n. 392); la prelazione storico-artistica a favore dello Stato in caso di alienazione di beni culturali (art. 60 d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42).
Ulteriori ipotesi sono previste in materia societaria (prelazione statutaria su quote e azioni), in materia di proprietà industriale e in alcune normative speciali.
Prelazione volontaria
La prelazione convenzionale è il patto con cui un soggetto si obbliga a preferire l’altra parte, a parità di condizioni, qualora decida di stipulare un determinato contratto. Si tratta di un contratto atipico ammesso in virtù dell’autonomia negoziale ex art. 1322 c.c. La sua efficacia è meramente obbligatoria: la violazione del patto, mediante alienazione a un terzo, espone il promittente al risarcimento del danno ma non consente al prelazionario di riscattare il bene.
Il contenuto del patto può prevedere termini, modalità di esercizio (denuntiatio), durata e condizioni di prelazione. Il patto può essere autonomo o inserito in un contratto più ampio (ad esempio, in un contratto di società o in una locazione).
Denuntiatio ed esercizio del diritto
L’esercizio della prelazione presuppone la denuntiatio, ossia la comunicazione al prelazionario delle condizioni alle quali il titolare intende alienare il bene (prezzo, modalità di pagamento, condizioni accessorie). Il prelazionario, ricevuta la denuntiatio, ha un termine (variabile a seconda della norma applicabile) per esercitare il diritto, dichiarando di voler concludere il contratto alle medesime condizioni.
La denuntiatio ha natura di atto unilaterale recettizio. La giurisprudenza ne richiede forma scritta quando ha ad oggetto immobili e contenuto specifico, completo di tutti gli elementi essenziali del contratto da stipularsi.
Retratto e tutela del prelazionario
In caso di violazione della prelazione legale, il prelazionario può esercitare il diritto di retratto, riscattando il bene dal terzo acquirente alle medesime condizioni dell’alienazione. Il retratto ha natura di diritto potestativo e si esercita mediante atto unilaterale recettizio, generalmente entro un termine di decadenza fissato dalla legge (un anno dalla trascrizione del contratto, per la prelazione agraria e urbana).
Il retratto produce la sostituzione del prelazionario al terzo acquirente nella posizione contrattuale, con efficacia reale ed effetto retroattivo. La prelazione volontaria, invece, non attribuisce alcun diritto di retratto e la tutela si limita al risarcimento del danno.
Giurisprudenza modenese
- Prelazione agraria — Perdita della destinazione agricola del fondo per destinazione urbanistica
- Prelazione agraria — Rinuncia dell’affittuario e mancata riviviscenza del diritto del confinante
- Retratto del conduttore commerciale — Vendita cumulativa e vendita in blocco
- Retratto del conduttore commerciale — Estensione alla nuda proprietà
- Il contenuto della denuntiatio nella prelazione agraria
- Prelazione legale e azione ex art. 2932 c.c.
- Eredità giacente — Obbligo di osservanza dei diritti di prelazione