Definizione
La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Si tratta di un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive e di durata.
Disciplina normativa
La locazione è disciplinata dagli art. 1571, art. 1572, art. 1573, art. 1574, art. 1575, art. 1576, art. 1577, art. 1578, art. 1579, art. 1580, art. 1581, art. 1582, art. 1583, art. 1584, art. 1585, art. 1586, art. 1587, art. 1588, art. 1589, art. 1590, art. 1591, art. 1592, art. 1593, art. 1594, art. 1595, art. 1596, art. 1597, art. 1598, art. 1599, art. 1600, art. 1601, art. 1602, art. 1603, art. 1604, art. 1605, art. 1606, art. 1607, art. 1608, art. 1609, art. 1610, art. 1611, art. 1612, art. 1613 e art. 1614 c.c. La disciplina codicistica è integrata da importanti leggi speciali: la L. 392/1978 (c.d. equo canone) per le locazioni abitative e commerciali e la L. 431/1998 per le locazioni di immobili ad uso abitativo.
Caratteri essenziali
Obblighi del locatore. Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, eseguendo le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), e garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione (art. 1585 c.c.).
Obblighi del conduttore. Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto (art. 1587 c.c.), dare il corrispettivo nei termini convenuti e restituire la cosa al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.).
Durata. La locazione non può essere stipulata per un tempo eccedente i trent’anni; se convenuta per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (art. 1573 c.c.). La durata minima è fissata da leggi speciali per le locazioni immobiliari: quattro anni rinnovabili per le locazioni abitative (L. 431/1998) e sei anni rinnovabili per quelle commerciali (art. 27 L. 392/1978).
Sublocazione. Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locata, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594 c.c.).
Forma. Il contratto di locazione di immobili di durata superiore a nove anni richiede la forma scritta e la trascrizione (art. 1350, n. 8, c.c.). Per le locazioni abitative, la L. 431/1998 impone comunque la forma scritta a pena di nullità.
Cessazione
La locazione cessa per lo spirare del termine convenuto, senza che sia necessaria disdetta, se le parti hanno stabilito la durata (art. 1596 c.c.). In caso di locazione senza determinazione di tempo, ciascuna delle parti può recedere comunicando la disdetta nel termine stabilito dalla legge o dagli usi (art. 1596 c.c.). La locazione può inoltre cessare per risoluzione dovuta a inadempimento (art. 1453 c.c.) e, in particolare, per mancato pagamento del canone se il conduttore è moroso per due mensilità (art. 5 L. 392/1978).
Vendita della cosa locata
In caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione se questa ha data certa anteriore al trasferimento (art. 1599 c.c.), applicandosi il principio emptio non tollit locatum.
Giurisprudenza modenese
- Locazione abitativa — Morosità di non scarsa importanza e risoluzione del contratto
- Locazione abitativa — Diniego di rinnovo alla prima scadenza e risarcimento per ritardata restituzione
- Locazione – riduzione del canone per vizi dell’immobile – alternatività con il risarcimento delle spese per addizioni e migliorie
- Locazione — Danni all’immobile in fase di restituzione e compensazione con deposito cauzionale
- Locazione — Inadempimento del locatore per mancata consegna dell’immobile
- Cessione del contratto di locazione — Nullità e occupazione senza titolo
- Locazione – accordo di rateizzazione dei canoni arretrati in vista del rogito – persistenza dell’obbligo di pagamento dei canoni successivi
- Locazione abitativa — Risoluzione per grave inadempimento e sanzione per mancata partecipazione alla mediazione
- Comodato immobiliare — Simulazione di contratto di locazione e onere della prova
- Edilizia residenziale pubblica – Obbligazione solidale dei componenti del nucleo familiare per canoni di locazione – Cessazione della convivenza – Prevalenza della situazione di fatto sulla residenza anagrafica