Definizione
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosaBeniCose che possono formare oggetto di diritti (art. 810 c.c.). Categoria fondamentale del diritto civile, comprensiva di beni mobili, immobili, materiali e immateriali.Leggi il lemma completo → altrui, disciplinato dagli artt. 957-977 c.c., in forza del quale l’enfiteuta gode del fondo altrui con la stessa pienezza di godimento che compete al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente (dominus) un canone periodico in denaro o in derrate.
Pur formalmente mantenuta dal codice civile, l’enfiteusi ha visto drasticamente ridotta la propria rilevanza pratica a seguito delle leggi di affrancazioneAffrancazioneDiritto potestativo del titolare di un diritto reale parziario (enfiteuta, livellario) di consolidare in sé la piena proprietà del fondo, dietro pagamento di una somma capitale (artt. 971-977 c.c.).Leggi il lemma completo → (L. 22 luglio 1966, n. 607 per i fondi rustici; L. 18 dicembre 1970, n. 1138 per i fondi urbani), che hanno consentito all’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo mediante il pagamentoAdempimentoEsatta esecuzione della prestazione dovuta dal debitore, modo naturale di estinzione dell'obbligazione (artt. 1176-1200 c.c.). Richiede diligenza del buon padre di famiglia e conformità sotto il profilo soggettivo, oggettivo, temporale e spaziale.Leggi il lemma completo → di una somma capitalizzata del canone.
Caratteri e obblighi dell’enfiteuta
L’enfiteuta ha il godimento pieno del fondo e può disporne mediante atti tra vivi (cessione) e mortis causa (art. 965 c.c.). A suo carico gravano due obblighi fondamentali: l’obbligo di migliorare il fondo (art. 960 c.c.) e l’obbligo di pagare il canone (art. 960 c.c.). L’inadempimentoInadempimentoMancata, inesatta o tardiva esecuzione della prestazione (art. 1218 c.c.). Disciplina rimedi: risoluzione (art. 1453 c.c.), risarcimento, eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.).Leggi il lemma completo → di tali obblighi legittima la devoluzione, ossia l’azioneDomanda giudizialeAtto con cui una parte chiede al giudice una pronuncia su un diritto o un rapporto giuridico. Produce effetti sostanziali e processuali dal momento della notificazione.Leggi il lemma completo → con cui il concedente chiede la cessazione dell’enfiteusi (art. 972 c.c.).
Durata, affrancazione e devoluzione
L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo (con durata minima di venti anni ex art. 958 c.c.). L’enfiteuta ha il diritto potestativoDiritto potestativoDiritto soggettivo che attribuisce al titolare il potere di produrre unilateralmente effetti giuridici nella sfera altrui.Leggi il lemma completo → di affrancazione (art. 971 c.c.), ossia di acquistare la proprietà del fondo pagando una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo. Simmetricamente, il concedente ha il diritto di devoluzione nei casi di grave inadempimento (deterioramento del fondo, mancato pagamentoSolutioL'adempimento dell'obbligazione: esecuzione esatta della prestazione dovuta, che estingue il vincolo obbligatorio.Leggi il lemma completo → del canone per due annualità: artt. 972-973 c.c.).
Enfiteusi urbane e affrancazione
La L. 1138/1970, con riguardo alle enfiteusi su terreni edificatori o edificati, ha introdotto un regime agevolato di affrancazione con parametri di calcolo del capitale di affrancazione rideterminati. La Corte costituzionale è intervenuta più volte sulla materia per garantire il ristoro al concedente (sentenza n. 406/1988, sent. n. 143/1997), bilanciando il favorFavorLocuzione latina ("favore") che indica il criterio di preferenza o di tutela accordato dall'ordinamento a una determinata posizione giuridica (debitore, creditore, imputato), specie quale regola residuale di interpretazione nei casi di dubbio.Leggi il lemma completo → per l’affrancazione con la tutelaTutoreSoggetto nominato dal giudice tutelare per la cura personale e l'amministrazione del patrimonio del minore o dell'interdetto (artt. 343-389 c.c.; artt. 414-432 c.c.).Leggi il lemma completo → del diritto di proprietà ex art. 42 Cost.
Estinzione dell’enfiteusi e rapporti derivati
L’enfiteusi si estingue per scadenza del termineTerminiSpazi di tempo entro cui le parti o il giudice devono compiere un atto processuale (artt. 152-155 c.p.c.): termini perentori e ordinatori, liberi e legali, sospensione feriale, rimessione in termini.Leggi il lemma completo →, per devoluzione, per affrancazione, per perimento totale del fondo (art. 963 c.c.) o per prescrizionePrescrizioneModo di estinzione dei diritti soggettivi conseguente al mancato esercizio da parte del titolare per il tempo determinato dalla legge, a tutela della certezza dei rapporti giuridici (artt. 2934-2963 c.c.).Leggi il lemma completo → ventennale per non usoConsuetudoTermine latino che designa la consuetudine quale fonte del diritto, fondata sulla ripetizione costante di un comportamento (diuturnitas) unita al convincimento della sua giuridica obbligatorieta (opinio iuris).Leggi il lemma completo →. L’estinzione comporta effetti anche sui rapporti locativi eventualmente costituiti dall’enfiteuta, secondo la disciplina della cessazione della locazioneLocazioneContratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Disciplinata dagli artt. 1571-1614 del codice civile.Leggi il lemma completo → per estinzione del diritto del locatore (art. 1599 c.c.).
Giurisprudenza modenese
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