Definizione
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui, disciplinato dagli artt. 957-977 c.c., in forza del quale l’enfiteuta gode del fondo altrui con la stessa pienezza di godimento che compete al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente (dominus) un canone periodico in denaro o in derrate.
Pur formalmente mantenuta dal codice civile, l’enfiteusi ha visto drasticamente ridotta la propria rilevanza pratica a seguito delle leggi di affrancazione (L. 22 luglio 1966, n. 607 per i fondi rustici; L. 18 dicembre 1970, n. 1138 per i fondi urbani), che hanno consentito all’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo mediante il pagamento di una somma capitalizzata del canone.
Caratteri e obblighi dell’enfiteuta
L’enfiteuta ha il godimento pieno del fondo e può disporne mediante atti tra vivi (cessione) e mortis causa (art. 965 c.c.). A suo carico gravano due obblighi fondamentali: l’obbligo di migliorare il fondo (art. 960 c.c.) e l’obbligo di pagare il canone (art. 960 c.c.). L’inadempimento di tali obblighi legittima la devoluzione, ossia l’azione con cui il concedente chiede la cessazione dell’enfiteusi (art. 972 c.c.).
Durata, affrancazione e devoluzione
L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo (con durata minima di venti anni ex art. 958 c.c.). L’enfiteuta ha il diritto potestativo di affrancazione (art. 971 c.c.), ossia di acquistare la proprietà del fondo pagando una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo. Simmetricamente, il concedente ha il diritto di devoluzione nei casi di grave inadempimento (deterioramento del fondo, mancato pagamento del canone per due annualità: artt. 972-973 c.c.).
Enfiteusi urbane e affrancazione
La L. 1138/1970, con riguardo alle enfiteusi su terreni edificatori o edificati, ha introdotto un regime agevolato di affrancazione con parametri di calcolo del capitale di affrancazione rideterminati. La Corte costituzionale è intervenuta più volte sulla materia per garantire il ristoro al concedente (sentenza n. 406/1988, sent. n. 143/1997), bilanciando il favor per l’affrancazione con la tutela del diritto di proprietà ex art. 42 Cost.
Estinzione dell’enfiteusi e rapporti derivati
L’enfiteusi si estingue per scadenza del termine, per devoluzione, per affrancazione, per perimento totale del fondo (art. 963 c.c.) o per prescrizione ventennale per non uso. L’estinzione comporta effetti anche sui rapporti locativi eventualmente costituiti dall’enfiteuta, secondo la disciplina della cessazione della locazione per estinzione del diritto del locatore (art. 1599 c.c.).